Le marché hypothécaire a pour objectif de favoriser la réalisation, par l’ensemble des institutions et organismes pratiquant le crédit hypothécaire, de prêts consentis, dans des conditions acceptables de taux et de durée, en vue de la construction ou de l’acquisition de logement de particuliers.
Le fonctionnement du marché est conçu pour permettre d’une part aux organismes prêteurs de mobiliser en cas de besoin les créances représentatives de leurs prêts, d’autre part de faciliter l’acquisition de telles créances par les organismes habilités à intervenir sur ce marché. Outre mer, les mécanismes de titrisation des crédits hypothécaires sont très développés. En Tunisie, il semble aujourd’hui que le terrain existe pour tenter cette expérience. M.Aïssa Hidoussi, président-directeur général de la Banque de l’Habitat, a évoqué, au cours du séminaire du 12 Octobre sur la titrisation, quelques réflexions sur les opportunités de la titrisation des crédits hypothécaires en Tunisie.
Le marché hypothécaire en Tunisie ?
Les crédits hypothécaires en Tunisie ont évolué durant les cinq dernières années d’une manière importante. Le montant annuel des crédits autorisés par le système bancaire et les caisses de prévoyance sociale est passé de 640 millions de dinars en 1997 à 1210 millions de dinars en 2000, soit une augmentation relative de l’ordre de 90%. Cette évolution dénote l’importance de l’essor du secteur immobilier qu’a connu la Tunisie et particulièrement de l’habitat et la volonté des pouvoirs publics de doter chaque foyer tunisien d’un logement décent. L’effort accompli, jusqu’à présent, par le secteur bancaire dans le domaine du financement de l’habitat nécessite désormais des ressources plus stables. Le refinancement des crédits hypothécaires devient de ce fait une nécessité et même une condition pour la poursuite du développement de l’habitat.
Le refinancement des crédits hypothécaires
M. Hidoussi a précisé qu’en l’absence d’une structure spécialisée dans le refinancement des crédits hypothécaires, la nouvelle technique de la titrisation, qui vient d’être instituée par la loi du 24 Juillet 2001, apporte une solution efficace au besoin de capitalisation des banques, par le recyclage des actifs immobiliers qu’elle permet de réaliser sans pour autant affecter leur rentabilité. Cette technique est, à mon avis, conçue pour répondre à trois grandes préoccupations:
La titrisation est un outil de gestion des bilans des établissements de crédit puisqu’elle leur permet de se conformer aux normes prudentielles sans la contrainte de l’augmentation des fonds propres,
La titrisation est une adéquation Ressources–Emplois de la banque, de manière à assurer au moins un équilibre entre les deux,
La titrisation est une forme d’accroissement et de diversification de l’activité de la banque et donc une source d’amélioration de sa rentabilité.
Quelles opportunités offre le marché tunisien à ce nouveau produit?
Les opportunités de titrisation des crédits hypothécaires sont multiples, ajoute M. Hidoussi et concernent essentiellement trois niveaux:
1- Au niveau national
La titrisation permet une meilleure allocation de l’épargne au financement de l’économie : grâce à ce mécanisme, l’épargne des ménages qui constitue les ressources longues du pays sera canalisée, essentiellement par l’intermédiaire de d’OPCVM (organismes de placement collectif en valeurs mobilières), vers le financement de l’immobilier.
La réussite des opérations de titrisation implique un financement plus rationnel des investissements : l’établissement de crédit sera ainsi amené à être plus rigoureux dans l’étude des dossiers de crédit en vue d’obtenir une bonne notation et de meilleures conditions pour la cession de ses créances. Les banques veilleront alors, de plus en plus, lors de l’octroi du crédit hypothécaire, à exiger des titres fonciers sains et assainis, afin de pouvoir inscrire facilement leurs garanties et vendre leurs créances aux fonds communs de créances au meilleur prix.
La diversification des sources de financement ou/de refinancement des établissements de crédit : En Tunisie, il n’y a actuellement aucune forme de refinancement des crédits hypothécaires. La titrisation permet de combler cette insuffisance ; ce qui renforcera le développement du secteur de l’habitat.
2- Au niveau du marché financier
La transformation des créances hypothécaires détenues par le système bancaire en titres négociables en Bourse permet d’augmenter substantiellement le volume des valeurs codées et de diversifier le marché financier dans la mesure où la titrisation ouvre l’accès à des titres représentatifs de créances généralement non négociables.
Par ailleurs, la titrisation ouvre également aux investisseurs l’accès à des actifs offrant de meilleurs rendements que les valeurs classiques; ils seront adossés à des créances bancaires qui génèrent des produits intéressants et qui sont assortis de garanties solides (notation AAA).
3- Au niveau bancaire
La titrisation apporte aussi au secteur bancaire beaucoup d’avantages et d’opportunités et permet d’améliorer son rendement et sa structure financière.
Consolidation du ratio Cooke: Les fonds propres des banques doivent représenter un minimum de 8% de l’ensemble des crédits accordés. Pour pouvoir répondre à cette contrainte, les banques sont amenées soit à renforcer leurs fonds propres, soit à réduire le montant de leurs engagements. Le renforcement des fonds propres passe:
par une augmentation de la part des bénéfices mis en réserve, qui n’est pas évidente à obtenir à un moment où les marges commerciales du secteur s’amenuisent à l’instar de ce qui se passe à l’étranger,
ou par des augmentations de capital qui deviennent de plus en plus difficilement réalisables, coûteuses et ne peuvent, en réalité, se répéter indéfiniment.
Il est donc avantageux pour les établissements de crédit de réduire leurs engagements: la titrisation sera le mécanisme nécessaire pour apporter la solution appropriée.
Amélioration du ration de liquidité: la technique de titrisation permet la transformation d’actifs immobilisés dans les crédits hypothécaires à long terme en une trésorerie immédiate; ce qui améliore sensiblement la liquidité des banques, leur permettant notamment de se conformer aux dispositions de la circulaire de la Banque centrale.
Amélioration de la rentabilité des fonds propres des banques: La banque cédante, à capital et total d’actifs constants, peut accroître sa capacité à distribuer du crédit et à diversifier son activité.
La multiplication des transactions au moyen de la titrisation lui permet d’améliorer son rendement indépendamment de la taille financière; ce qui a un impact direct sur la rentabilité des fonds propres.
La banque de l’habitat tentera la première cette expérience
Partant des avantages présentés par la titrisation et du gisement de crédit hypothécaire à long terme dont dispose la BH, ladite banque envisage de tirer profit de la nouvelle législation sur la titrisation. Prochainement, la banque créera une société de gestion avec une participation minoritaire et fera promouvoir le premier fonds commun de créances destiné aux investisseurs institutionnels.